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70城房价6年来首次转跌 跌势或持续到明年

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房价下调正成为市场主流。尤其9月份,单月房价下降城市数量大幅增加,楼市降温比想象中更快。

根据国家统计局最新数据,9月份,70个大中城市中36城(超半数)新房房价环比下跌,较8月增加16城;52城二手房价格环比下跌,占比超7成,下跌者较8月增加18城。

9月份,全国70城新建商品住宅价格指数环比下降0.1%,这是2015年5月份以来房价首次下跌。其中,一线城市新房房价微涨0.1%,二线城市停涨,三四线城市则下跌0.2%。也就是说,此轮70城房价下跌主要是由三四线城市房价下跌造成。

二手房价格指数亦首现下滑。9月份,全国70城二手房价格指数环比下跌0.2%,抛开疫情期间(去年2月),这也是2015年4月份以来首次下跌。其中,一线、二线、三四线城市二手房房价全线下滑,分别环比下跌0.4%、0.1%和0.2%。

值得注意的是,近日央行多次召开会议,对房地产市场多有提及,强调要维护房地产市场平稳健康发展,维护住房消费者合法权益,政策层面不断释放出积极信号。

但更多来自市场层面声音认为,房价下跌趋势短期很难改变,可能持续到明年,尤其二手房市场降温趋势会更加明确。这种降温也是一种价格去泡沫过程。

值得注意的是,二手房住宅库存有积压趋势,而供求关系变化直接影响楼市。易居研究院数据显示,截至三季度末,全国60个城市二手住宅库存量为320.2万套,较二季度末增长8.6%,一线、二线、三四线城市二手住宅库存环比增速分别为15.7%、9.4%、5.1%。随着需求端大幅收缩,二手房去化难度更为加大,楼市转向过冷的风险不得不防。

单月下跌城市数量接近翻番

房价降价、楼市降温正成为当前主要城市房地产市场真实状态。

国家统计局数据显示,9月份70个大中城市中,超过一半城市新房房价环比下跌,超过7成城市二手房房价环比下跌,且下跌城市数迅速扩大,单月下跌城市数量接近翻番,这种跌势在房地产市场几十年发展过程中非常少见。

据国家统计局测算,9月份一线城市新房价格环比由8月份上涨0.3%转为持平。其中,北京由8月房价环比上涨0.2%转为持平;广州房价下降0.1%,与8月相同;上海和深圳均上涨0.2%,涨幅比8月份分别回落0.2和0.8个百分点。

二手房价格方面,一线城市全部转跌。其中,北京、上海和广州分别由8月份环比上涨0.4%、0.2%和0.5%,转为下降0.2%、0.6%和0.4%;深圳下降0.5%,降幅比8月份扩大0.1个百分点。

9月份,二线城市新房房价由8月份环比上涨0.2%转为持平;二手房价格由8月份环比持平转为下降0.1%。三线城市新房房价由8月份持平转为下降0.2%;二手房价格环比下降0.2%,降幅比8月份扩大0.1个百分点。

易居智库研究总监严跃进认为,三线城市新房价格指数环比下降0.2%值得关注,因为这是2020年3月以来三线城市新房价格指数首次下降,对于三四线城市而言,需要格外注意此类风险。

从同比来看,9月一线城市新房和二手房价格同比分别上涨5.3%和7.7%,涨幅比8月分别回落0.4和1.4个百分点,市场降温明显。二线城市新房和二手房价格同比分别上涨4.1%和3.0%,涨幅比8月分别回落0.3和0.2个百分点;三线城市新房和二手房价格同比分别上涨2.3%和1.4%,涨幅比8月均回落0.5个百分点。

从具体城市来看,湛江、泸州和唐山位列9月份房价环比跌幅榜前三位,其中,湛江和泸州环比跌幅均为1%,唐山跌幅为0.8%。同比方面,常德、岳阳、大理、太原、泸州、秦皇岛、北海、牡丹江、南充、哈尔滨、唐山等11个城市新房价格处于下跌态势。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉点评称,70城房价下跌主要是三四线城市下跌造成的。近期,受龙头房企带头降价影响,三四线城市纷纷打折促销,比如广东一些三四线城市打折促销非常明显,有的下跌幅度超过15%;且这种打折促销还蔓延到中心城市的外围区域,比如广州的增城。另一方面,热点城市启动新一轮限价,严格控制预售审批价格,很多城市不允许新批次价格比上批次涨价。

房价下跌楼市降温会持续吗?

仍有部分城市房价表现出“坚挺”势头,但涨势也在明显收窄。

其中,西安、银川新房价格涨幅并列第一,环比涨幅为0.6%,尤其是西安新房价格已连涨67个月;其次为锦州、无锡,环比涨幅为0.5%。整体来看,涨幅均不高于1%。在二手房方面,天津价格涨幅领跑70城,环比涨幅为0.6%;其次为海口,环比上涨0.5%;重庆环比涨幅为0.3%,位居第三。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示,西安新房市场长期供不应求,加之二手房指导价作用,导致新房价格保持较为强劲增长。天津于8月底出台相关教育新政,即和平“8.31入学新政”,规定小学一年级登记入学,须持有与和平区户籍地址相同的房产满三年,并设政策过渡期;小学其他年级申请转入,须持有与和平区户籍地址相同的房产满三年。这一新政带动了一波学区房成交热潮,拉动二手房价上涨。

不过,从房价上涨幅度来看,9月份新房、二手房涨幅最高城市也均低于环比0.6%,这也是2015年以来首次出现的现象。从房价上涨城市数量看,9月二手房只有17个城市上涨,新房只有27个,相比前几个月明显减少。比如七八月,二手房上涨城市分别为41个、27个,新房上涨城市分别为51个和46个。

值得关注的是,今年以来共有18个城市被住建部约谈,如广州、合肥、宁波、东莞、南通、上海、深圳、北京、杭州、无锡、南昌、成都、西安、银川等,现在已有13城房价转跌,其余3城房价涨幅均收窄至0.2%及以内,部分城市房价甚至已连续下跌数月。

近两个月一线城市二手房成交量大幅萎缩。在此情况下,后续一线城市二手住宅价格大概率将继续下滑,并进一步带动全国市场看空或观望情绪。依照市场惯性,年内70城二手住宅价格环比涨幅将跌入“过冷区”。

“尽管近期房地产有一些政策放松表现,但政策有时间滞后性,按历史经验看降温周期可能会持续8个月,当前可以认为房地产市场明显进入降温周期。”严跃进认为。

李宇嘉亦表示,调控开始转向稳定一面,央行强调准确全面把握地产金融审慎监管,意味着调控不是打压房价和需求,而是防风险、保稳定。预计后续房价下跌幅度趋缓,但估计这种效应将在明年开始体现。当下由于调控政策保持稳定,资金紧缩惯性影响还在,预计10-12月70城房价环比继续下降。

政策层面一再强调,房地产调控目标是稳地价、稳房价、稳预期,确保房地产市场平稳健康发展。这意味着,市场不能过热,但也不能过冷。

中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤在2021金融街论坛年会上表示,目前房地产市场出现了个别问题,但风险总体可控,合理资金需求正在得到满足,房地产市场健康发展整体态势不会改变。

 

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